房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時具備以下條件
1、 開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積已經(jīng)有關(guān)部門測定；
2、 已與客戶簽訂正式房屋銷售合同
3、 標(biāo)的物——房屋已經(jīng)客房辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。
但由于客戶原因，未在規(guī)定的時間辦理入住手續(xù)，法律規(guī)定視同風(fēng)險和收益已經(jīng)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)公司應(yīng)確認(rèn)該部分房產(chǎn)的收入。否則，如果客戶幾年不辦理入住，公司就一直不能確認(rèn)收入，這是不客觀的。有的公司存在房款已收訖，產(chǎn)權(quán)過戶后才確認(rèn)收入。這樣會造成收入滯后的現(xiàn)象，同樣不符合收入確認(rèn)的原則。當(dāng)前，許多上市公司大股東將自己的項目交由上市公司進(jìn)行開發(fā)，或是大股東和股份公司成立項目聯(lián)合開發(fā)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。一般情況下，對于大股東出地，由股份公司出資金進(jìn)行項目的合作，大股東與上市公司之間往往根據(jù)需要簽訂合作開發(fā)協(xié)議，由上市公司負(fù)擔(dān)了開發(fā)項目的所有風(fēng)險，大股東坐收漁利，這實際上是變相侵占上市公司的利益。
二、預(yù)售房款稅金的計算、繳納和會計處理
上市公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目達(dá)到預(yù)售條件時，企業(yè)就可以對外預(yù)售。公司不能將其確認(rèn)為營業(yè)收入，但根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，無論會計核算上怎樣進(jìn)行賬務(wù)處理，在公司實際收到商品房銷售款項時，都應(yīng)按實際收到的款項計算交納營業(yè)稅及附加，并按一定的計算標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)的所得稅。因此公司應(yīng)按照當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)的有關(guān)規(guī)定繳納營業(yè)稅。按預(yù)計利潤率或其他合理辦法計算預(yù)計應(yīng)交納的所得稅，并按季預(yù)計。待該項房地產(chǎn)交付使用，銷售收入實現(xiàn)后，再依據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定計算實現(xiàn)應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)計繳納的所得稅額計算應(yīng)退或應(yīng)補稅額。公司在會計處理上應(yīng)將繳納的營業(yè)稅和所得稅分為兩個部份，將自己確認(rèn)收入對應(yīng)的營業(yè)稅及附加、所得稅費用計入當(dāng)期損益表，而預(yù)收收入對應(yīng)的稅金附加和所得稅不能確認(rèn)為當(dāng)期損益。
三、關(guān)于上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成本核算
1、 土地開發(fā)成本的核算內(nèi)容
土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一定數(shù)量土地達(dá)到可售或可用狀態(tài)所發(fā)生的各項費用支出。包括以下內(nèi)容：
（1） 土地費用。直按與購置土地有關(guān)的費用，包括受讓費用，拆遷費用，填海造地費用及其他有關(guān)手續(xù)和稅費支出等。
（2） 基礎(chǔ)設(shè)置費。是指達(dá)到預(yù)期使用功能的熟地狀態(tài)所投入的線性建設(shè)費用，主要包括通電、通路、供水、通迅、排水和土地平整費用等。
（3） 配套設(shè)施費。一般指水、電、大市政和公建配套的建筑物建設(shè)費用。
（4） 籌資費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)土地而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在土地開發(fā)完工之前，作為土地開發(fā)成本，土地開發(fā)完工之后而發(fā)生利息等借款費用，計入財務(wù)費用。
（5） 應(yīng)負(fù)擔(dān)的間接費用，包括企業(yè)所屬單位直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，如工資、福利費、勞動保護(hù)費、辦公費。
（摘自注會05年第4期）
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