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國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告

 

國家稅務(wù)總局公告2013年第15號                                        2013.4.15

 

現(xiàn)就納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅問題公告如下：?

一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。

 

其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府指定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金；

 

同時(shí)，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。

 

當(dāng)該地塊符合國家土地出讓條件時(shí)，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，若成交價(jià)低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān)；若成交價(jià)超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。

 

在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。

 

本公告自2013年5月1日起施行。

 

本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行；納稅人已繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照本公告規(guī)定予以退稅。

 

特此公告。

 

政策解讀——國家稅務(wù)總局公告2013年第15號:關(guān)于《納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》的解讀

 

總局在2013年15號公告中對于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅問題進(jìn)行了明確，原因是一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由政府指定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金，同時(shí)，與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位簽訂勞務(wù)合同，協(xié)助政府完成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款，當(dāng)該地塊符合國家土地出讓條件時(shí)，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，實(shí)現(xiàn)的收益或虧損均由投資方自行承擔(dān)。對于上述行為如何征收營業(yè)稅，請總局予以明確。總局認(rèn)為這是投資行為，不征收營業(yè)稅。

 

這個(gè)文件執(zhí)行中的關(guān)鍵是在一定是收益或虧損均有土地一級開發(fā)商承擔(dān)，也是投資，不征收營業(yè)稅。如果土地一級開放商不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只要求固定，比如類似于BT，那怎么處理呢？有些地方是按服務(wù)業(yè)“代理業(yè)”征稅。

 

因此，文件執(zhí)行關(guān)鍵在于是否是“投資行為”的認(rèn)定。但是，這個(gè)文件可能考慮過于簡單了。一般從事土地一級開發(fā)的企業(yè)都有應(yīng)一定背景，這種幫政府搞工程，政府用后期土地出讓金支付工程款的行為，很少會像我們投資企業(yè)股權(quán)那樣收益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的。因?yàn)�，土地一級開放商往往同時(shí)也是二級開發(fā)商，表面上從事一級開發(fā)和政府簽的是這個(gè)收益、虧損均由自己承擔(dān)的協(xié)議。但實(shí)際中，人家不是傻子，像這種幫政府搞工程，要等到工程搞好才拿到錢，一般企業(yè)根本不會干，資金成本太高了。此時(shí)，你還要人家承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，傻子才會做。實(shí)際中有人做，一般是以下幾種情況：第一種情況是，如果看到當(dāng)?shù)刎?cái)政實(shí)力不強(qiáng)，后期土地出讓收益達(dá)不到企業(yè)資金成本要求，一般都要私下和政府前另外一個(gè)協(xié)議，比如我答應(yīng)從事一級開發(fā)，你就按實(shí)際土地出讓金給我補(bǔ)償，但你要答應(yīng)給我一塊地從事房地產(chǎn)開發(fā)。第二種情況是，我在當(dāng)?shù)赜衅渌�開發(fā)項(xiàng)目，如果你出讓金達(dá)不到我的要求，你要給我在當(dāng)?shù)仄渌�開發(fā)項(xiàng)目市政配套費(fèi)的減免等等，基本都會有類似規(guī)定利益交換的約定。如果存在這種約定，一級開發(fā)商還算投資行為，還能不征收營業(yè)稅呢？

 

這種幫政府搞工程里面門道太多了，估計(jì)沒有哪個(gè)一級開發(fā)商會真的把土地一級開發(fā)當(dāng)成一個(gè)投資行為的，如果不能通過各種方式來保證賺錢，基本不會做，所以千萬不要給這些表面的協(xié)議忽悠了！

 

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